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COMMENT EVITER LA TAXATION SUR LES PLUS-VALUES IMMOBILIERES ?
HAUSSE DE LA FISCALITE SUR LES BIENS IMMOBILIERS : PLUSIEURS SOLUTIONS Pour échapper à ce nouvel impôt ou en tout cas le limiter, il existe plusieurs stratégies :
1. La vente du bien : Lorsque le projet est déjà envisagé ou déjà initié, la cession doit être actée avant la fin janvier 2012, c'est-à-dire que le compromis ou la promesse de vente doit être signé dans le courant du mois de novembre au plus tard. Pour échapper à la nouvelle taxe, mieux vaut tout prévoir, et notamment un éventuel décalage dû à l’acquéreur, le vendeur peut prévoir avec son notaire l’insertion d’une clause qui indique que l’acheteur prendra en charge l’impôt sur les plus-values s’il était responsable d’un retard dans la signature, conseille Philippe Pescayre, avocat associé au cabinet Alérion.
2. Se délocaliser dans un pays de l’Union Européenne avant la cession. Autre piste valable pour les particuliers qui envisageraient la vente d’un très grand patrimoine immobilier, à condition qu’il y ait un intérêt économique à vivre dans leur nouveau pays. Dans ce cas, ils seront soumis au nouveau régime fiscal, mais ils ne seront imposés qu’à 19% sur leur plus-values et échapperont aux 13.5% de prélèvements sociaux .
3. Changer sa résidence principale : Lorsque le bien en cause est une résidence secondaire, il peut être envisagé d’en faire sa résidence principale, à condition bien sur d’y résider réellement de manière habituelle pendant la majeure partie de l’année. Cela signifie qu’il faut effectuer un déménagement physique, mais aussi administratif : revenus, feuille d’imposition .... La résidence principale devra être le lieu où le couple travaille et où les enfants sont scolarisés. Attention, le fisc n’hésitera pas à éplucher les factures de gaz, d’électricité et de téléphone afin de vérifier la véracité du déménagement.
4. Conserver le bien jusqu’au terme des 30 ans.
5. Intégrer la transmission à titre gratuit La transmission du bien par donation ou lors d’une succession a comme conséquence de purger la plus-value sur le droit transmis.
6. Vendez votre bien à une SCI Familiale A condition que l’opération ait un but patrimonial, vous avez la possibilité de vendre tout ou patrie de votre patrimoine immobilier à une SCI familiale. Pour optimiser l’opération, la SCI doit financer l’achat du bien à crédit car els intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers. Ce type de vente est donc plutôt à privilégier pour le patrimoine immobilier locatif, car le crédit sera en partie remboursé grâce aux loyers encaissés. |
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La loi scellier 2012
La Loi Scellier est un signal très fort donné par le gouvernement au marché de l'immobilier locatif et aux investisseurs désireux de se constituer un parc locatif, et de se générer des revenus complémentaires, sous la forme d’une très forte réduction d'impôt.
Cette réduction est de 13% à 21% du montant de l’investissement est plafonné à 300 000€ et sera lissée sur 9 ou 15 ans.
Pour bénéficier de la réduction d’impôt il faudra louer le bien non meublé à un locataire qui en fera sa résidence principale.
Vous pouvez profiter des avantages accordés par la loi Scellier en achetant un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement.
La réduction Scellier est calculée sur le prix d’achat du logement retenu pour sa fraction inférieure à 300 000€.
Il faut distinguer les logements BBC (bâtiments basse consommation) et les logements non BBC
La réduction d’impôt de la loi Scellier peut être répartie sur 9 ans et vous donnera droit à une réduction de 13% du prix de revient pour un logement BBC acquis ou construits en 2012.
Pour bénéficier de la loi Scellier, vous avez le choix entre 2 options fiscales :
- La loi Scellier classique, en secteur libre : vous vous engagez à louer votre logement acquis pendant 9 ans minimum en respectant un plafond de loyer pour le locataire. (Zone a, a bis, b ou c), soit 13% de réduction d’impôt.
- La loi Scellier social ou loi Scellier intermédiaire: vous mettez le logement en location pendant 15 ans minimum et dès le départ vous vous engagez à respecter un plafond de loyer et un plafond de ressources pour le locataire. Soit une réduction d’impôt de 21 %. (Zone a ou b)
En plus de la réduction d’impôt, la loi Scellier en secteur intermédiaire vous donne droit à une déduction spécifique de 30% sur les revenus fonciers de l’opération. |
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