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L’utilité de la donation entre époux en 2012
Longtemps considérés comme les parents pauvres dans les successions, les conjoints survivants n'avaient d'autre choix, pour se prémunir du sort funeste que leur réservait la loi, que d'avoir recours aux vertus de la donation entre époux, encore appelée « donation au dernier vivant ». Cet instrument juridique permet encore aujourd'hui de conférer au survivant des droits successoraux plus étendus que ceux que lui accorde la loi. Utile pour les familles recomposées En premier lieu, il faut composer avec l'évolution de la cellule familiale qui tend à s'étendre avec la multiplication des familles recomposées. Dès que le défunt laisse au moins un enfant non commun, il expose son conjoint aux vicissitudes d'un partage successoral. Dans une telle hypothèse, le conjoint survivant ne pourra prétendre qu'au quart de la succession qui, imputation faite de son droit à rester dans le logement de la famille, se réduira pécuniairement à une peau de chagrin. La force de la donation entre époux apparaît ici avec évidence, elle seule permettant au survivant de bénéficier d'un usufruit sur la succession et, par là même, d'empêcher les velléités des enfants d'un premier lit. Faire face à la belle-famille Par ailleurs, dans le cas où les époux n'ont pas de descendants, le conjoint survivant appréciera de pouvoir recourir à la donation entre époux pour paralyser le droit de retour des collatéraux. Rappelons que si le défunt avait reçu de ses parents prédécédés des biens qui se retrouvent en nature dans la succession, faute pour lui d'avoir eu des enfants, il placera le conjoint survivant directement face à sa belle-famille, les frères et sœurs du défunt ou leurs descendants pouvant réclamer en valeur la moitié de ce qui a été donné. Obtenir plus que l'usufruit Reste enfin que, même dans un cadre familial « classique », la donation entre époux conserve toute son utilité en permettant au conjoint survivant d'obtenir plus que l'usufruit légal. Grâce au jeu de l'option, l'époux donateur peut en effet attribuer à son conjoint jusqu'au quart de sa succession en pleine propriété et trois quarts en usufruit. Mais surtout, la faculté de cantonnement qui est attachée à la donation entre époux permet au conjoint survivant de n'exercer ses droits que sur une partie des biens donnés. En principe, un héritier ne peut qu'accepter l'intégralité de ses droits dans la succession ou la refuser en bloc. Exceptionnellement, à travers le cantonnement attaché à la donation, le conjoint survivant, peut faire échec à la règle du « tout ou rien » en optant pour une partie seulement des biens donnés. Le reste des biens, délaissés, est transmis à ses enfants et aux enfants du défunt sans droits de donation. Un exemple Prenons l'exemple d'un couple A. M. A a consenti à son épouse une donation incluant notamment un appartement de 200.000 euros. Au décès de M. A, Mme A décide de ne pas exercer ses droits sur cet appartement. Sa valeur est alors transmise à B et C, les deux enfants du couple, qui reçoivent chacun 100.000 euros. La part de la succession de M. A revenant à B et C s'élève à 50.000 euros chacun. Avec les 100.000 euros provenant de l'appartement délaissé par leur mère, les deux enfants continuent de bénéficier de l'abattement s'appliquant aux descendants en ligne directe (159.325 euros). Ils ne doivent donc pas de droits de succession. En modulant l'exercice du cantonnement en fonction de la situation de chaque héritier, on optimise donc le jeu des abattements successoraux. |
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La loi scellier 2012
La Loi Scellier est un signal très fort donné par le gouvernement au marché de l'immobilier locatif et aux investisseurs désireux de se constituer un parc locatif, et de se générer des revenus complémentaires, sous la forme d’une très forte réduction d'impôt.
Cette réduction est de 13% à 21% du montant de l’investissement est plafonné à 300 000€ et sera lissée sur 9 ou 15 ans.
Pour bénéficier de la réduction d’impôt il faudra louer le bien non meublé à un locataire qui en fera sa résidence principale.
Vous pouvez profiter des avantages accordés par la loi Scellier en achetant un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement.
La réduction Scellier est calculée sur le prix d’achat du logement retenu pour sa fraction inférieure à 300 000€.
Il faut distinguer les logements BBC (bâtiments basse consommation) et les logements non BBC
La réduction d’impôt de la loi Scellier peut être répartie sur 9 ans et vous donnera droit à une réduction de 13% du prix de revient pour un logement BBC acquis ou construits en 2012.
Pour bénéficier de la loi Scellier, vous avez le choix entre 2 options fiscales :
- La loi Scellier classique, en secteur libre : vous vous engagez à louer votre logement acquis pendant 9 ans minimum en respectant un plafond de loyer pour le locataire. (Zone a, a bis, b ou c), soit 13% de réduction d’impôt.
- La loi Scellier social ou loi Scellier intermédiaire: vous mettez le logement en location pendant 15 ans minimum et dès le départ vous vous engagez à respecter un plafond de loyer et un plafond de ressources pour le locataire. Soit une réduction d’impôt de 21 %. (Zone a ou b)
En plus de la réduction d’impôt, la loi Scellier en secteur intermédiaire vous donne droit à une déduction spécifique de 30% sur les revenus fonciers de l’opération. |
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