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Avantages de l’investissement en nue-propriété en 2012
L’achat en nue-propriété fait appel au démembrement. Dès lors que l'on est propriétaire d'un bien, rien n'interdit de le démembrer et d'en céder l'usufruit. Dans ce cas, l'investisseur conserve la propriété des murs mais cède le droit de jouir du bien à quelqu'un d'autre. En l'occurrence à un usufruitier, qui détient alors le droit d'occuper le bien, de le louer, d'en percevoir les revenus. Le démembrement de propriété peut être viager ou temporaire.
Lorsqu'il est viager, il s'éteint au décès de l'usufruitier et n'a donc d'intérêt que dans une problématique successorale.
Lorsqu'il est temporaire, son objectif est purement patrimonial.
Cette technique prend aujourd'hui de l'ampleur.
- Bailleur social :
Dans ce type de placement, en effet, le rendement tient essentiellement à la plus-value réalisée à terme et aux avantages fiscaux qui peuvent découler du démembrement. La nue-propriété est vendue à un investisseur, l'usufruit à un bailleur qui se charge de louer le logement et d'en recueillir le loyer. Ce type de démembrement de propriété est consenti, dans la plupart des cas, pour une durée de quinze ans. Au terme, la pleine propriété est reconstituée au bénéfice de l'investisseur. L'investisseur ne paie, tout au plus, que 60 % de la valeur du bien, ce qui lui permet de se positionner sur des secteurs auxquels il n'aurait pas forcément pu accéder dans le cadre d'un achat classique.
En outre, au bout de quinze ans, il récupère à 100 % un bien qui vaudra 20 % ou 30 % de plus que son prix d'origine.
- Intérêt fiscal :
Autres atouts et non des moindres, cette forme de vente réduit le risque en termes d'endettement, de charge de remboursement et libère de tout souci de gestion locative. Et puis, fiscalement, l'opération est très rentable : en l'absence de loyer, pas d'imposition sur les revenus fonciers, pas de taxe foncière à payer (c'est le bailleur qui s'en charge), pas d'imposition à l'ISF et, si l'achat a été réalisé à crédit, cette dette est même déductible du patrimoine taxable. A la sortie du contrat, dans la mesure où l'usufruit dure quinze ans, s'il y a revente ensuite, les gains ne seront pas taxables au titre des plus-values.
- Rendement attractif :
Quant au rendement, il est plutôt attractif, de l'ordre de 5 % net de charges, mais peut atteindre 10 % et plus lorsque l'investisseur peut jouer sur l'ISF. L'investisseur qui a une forte pression fiscale et qui perçoit des revenus fonciers par ailleurs peut jongler avec la déductibilité des intérêts d'emprunt pour créer du déficit et ainsi réduire son imposition, ce qui permet parfois d'atteindre des taux de rendement interne allant jusqu'à 15 %. |
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La loi scellier 2012
La Loi Scellier est un signal très fort donné par le gouvernement au marché de l'immobilier locatif et aux investisseurs désireux de se constituer un parc locatif, et de se générer des revenus complémentaires, sous la forme d’une très forte réduction d'impôt.
Cette réduction est de 13% à 21% du montant de l’investissement est plafonné à 300 000€ et sera lissée sur 9 ou 15 ans.
Pour bénéficier de la réduction d’impôt il faudra louer le bien non meublé à un locataire qui en fera sa résidence principale.
Vous pouvez profiter des avantages accordés par la loi Scellier en achetant un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement.
La réduction Scellier est calculée sur le prix d’achat du logement retenu pour sa fraction inférieure à 300 000€.
Il faut distinguer les logements BBC (bâtiments basse consommation) et les logements non BBC
La réduction d’impôt de la loi Scellier peut être répartie sur 9 ans et vous donnera droit à une réduction de 13% du prix de revient pour un logement BBC acquis ou construits en 2012.
Pour bénéficier de la loi Scellier, vous avez le choix entre 2 options fiscales :
- La loi Scellier classique, en secteur libre : vous vous engagez à louer votre logement acquis pendant 9 ans minimum en respectant un plafond de loyer pour le locataire. (Zone a, a bis, b ou c), soit 13% de réduction d’impôt.
- La loi Scellier social ou loi Scellier intermédiaire: vous mettez le logement en location pendant 15 ans minimum et dès le départ vous vous engagez à respecter un plafond de loyer et un plafond de ressources pour le locataire. Soit une réduction d’impôt de 21 %. (Zone a ou b)
En plus de la réduction d’impôt, la loi Scellier en secteur intermédiaire vous donne droit à une déduction spécifique de 30% sur les revenus fonciers de l’opération. |
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