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MEILLEUR PLACEMENT SUR 10 ANS
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Les chiffres 2010 de la « pierre-papier » ont de quoi faire rêver : ces placements immobiliers ont rapporté 5.62% et affiché une collecte record.
Ce placement consiste à acheter des parts d’immeubles afin de percevoir des revenus correspondants aux loyers. Il conserve la valeur du patrimoine, procure un revenu régulier dans le temps, est accessible à moindre coût, offre une relative liquidité et a rapporté en moyenne 5.63% en 2010. Certaines SCPI affichent même plus de 9% par an en moyenne depuis 1995.
La pierre-papier offre les mêmes avantages qu’un investissement locatif en direct (rentabilité, possibilité d’achat à crédit, défiscalisation et diversification du patrimoine) et permet de déléguer toute la gestion. Une société de gestion s’occupe de tout : choix de l’emplacement, tri des locataires, gestion mensuelle et patrimoine à entretenir... Même si les SCPI sont moins disponibles qu’un compte à terme ou qu’un fonds en euros d’une assurance-vie, elle rapporte largement plus.
Les SCPI sont règlementées par l’autorité des marchés financiers (AMF) et doivent tenir à disposition des rapports annuels et bulletins trimestriels avec le détail de la composition de leur portefeuille d’actifs et le montant de leurs réserves.
Avec 139 SCPI différentes (dont 85 classiques) le choix peut être difficile, pour faire le bon choix trois points à surveiller :
- la composition du parc immobilier
- la composition du patrimoine doit être diversifié au niveau géographique comme sectoriel
- vérifier la politique de « réserve »
Les avantages des SCPI :
1. Un investissement dans l’immobilier avec un ticket d’entrée faible. En effet, un investissement minime (en moyenne 20.000 à 30.000 euros) permet l’accès au marché de l’immobilier. Il est également possible d’acquérir des parts à crédits, ce qui permet de profiter du levier de l’endettement pour se constituer un patrimoine, avec une mise de départ encore plus faible. Cette stratégie est même conseillée, car les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers versés par la SCPI, ce qui permet d’optimiser fiscalement son investissement.
2. Une meilleure diversification : Différentes catégories existent dans le marché des SCPI (commerces, bureaux, entrepôts..). Mais la diversification sera largement meilleure que l’immobilier en direct. En effet, la plupart des sociétés choisissent à la fois des secteurs géographiques différents, en détenant des actifs à la fois en Ile de France et dans différentes villes de province. Dans le même temps, les gérants optimisent leur diversification sectorielle en louant leurs bureaux à des entreprises qui travaillent dans différents types d’activités.
3. Des revenus trimestriels stables et réguliers au fil des années : Acheter des parts de SCPI permet de se garantir un revenu régulier. Les sociétés encaissent les loyers tous les mois, et en reversent une quote-part à leurs associés chaque trimestre. Ce revenu reste constant au fil des ans car les loyers évoluent à la hausse depuis des années et en cas de coup dur, la SCPI puise dans les réserves qu’elle se constitue au fils du temps pour garantir la stabilité des revenus.
4. Les mêmes avantages fiscaux que l’immobilier en direct : Les SCPI sont des investissements immobiliers et donnent droit aux avantages fiscaux pour réduire son impôt sur le revenu. L’achat de parts à crédit est également avantageux pour créer du « déficit foncier ». Les loyers imposés sont ceux perçus par la SCPI. Si l’épargnant loue des biens en direct et que le montant de ses revenus fonciers n’excède pas 15000 euros, le régime du micro-foncier peut s’appliquer. Les sommes perçues sont alors taxées après abattement de 30%. Dans le cas contraire, il sera imposé au régime foncier classique, permettant de déduire ses charges (travaux, intérêt d’emprunt...) de ses revenus nets.
Dans les deux cas, les revenus fonciers sont ensuite soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. |
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